Nova tributação dos FIIs levanta debate sobre corrida por cotas isentas; entenda

A proposta do governo federal de tributar em 5% os rendimentos distribuídos por Fundos Imobiliários (FIIs) e Fiagros a pessoas físicas, a partir de 2026, levantou especulações sobre uma possível corrida por emissões de cotas ainda em 2025. A lógica por trás seria travar o benefício da isenção vigente, já que a Medida Provisória 1.303/2025 levantou dúvidas se apenas as novas cotas passariam a ser tributadas, mantendo o benefício para aquelas emitidas antes da nova regra.

Na prática, os investidores que aplicarem em fundos ainda em 2025 manteriam seus rendimentos livres do Imposto de Renda. Mesmo com esse contexto, profissionais do setor avaliam que não há espaço para uma onda de novas emissões imediatas.

“Quando olhamos a média dos setores dos FIIs, eles estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial. Uma emissão nesse cenário seria desfavorável para a classe e para a atratividade do setor”, explica Vinícius Araújo, responsável pela área de relações com investidores (RI) da Trix Investimentos. Ele lembra que setores como “papel” e “tijolo” apresentam, respectivamente, P/VPA de 0,94 e 0,86 até maio, o que limita o apetite para novas ofertas.

Para Marcos Baroni, Head de Fundos Imobiliários da Suno Research, é improvável que os gestores se movimentem para aproveitar essa janela. “Muito pouco provável que isso aconteça. Você vai fazer uma oferta abaixo do patrimonial? Não vai. E se fizer no patrimonial, não capta. E ainda que capte, precisa ter um ativo-alvo. As pessoas criaram uma situação de zona cinzenta dentro do texto original”, afirma.

MP pode tornar estrutura dos fundos mais complexa

O ponto controverso do texto da MP é a falta de clareza sobre se ocorreria uma diferenciação entre cotas isentas e cotas tributadas. Caso a tributação só incida sobre novas emissões, como prevê o texto, gestoras podem precisar criar classes diferentes de cotas dentro do mesmo fundo — uma situação que não é comum no universo dos FIIs e que pode gerar confusão no mercado.

“Você teria dois arcabouços diferentes de cotas, duas precificações, dois modelos de liquidez. Isso tornaria o produto muito mais complexo”, avalia Baroni.

Ricardo Mahlmann, COO da RBR Asset, também reforça que não há garantia de que a proposta vá adiante no Congresso. “Em outras oportunidades, iniciativas que atingiram as isenções dos produtos incentivados não evoluíram. O cenário não é favorável para aumento de tributos.

‘No cenário hipotético de aprovação, entendemos que existirá um espaço para captação relevante de produtos que permaneçam isentos (como FIIs existentes no momento da aprovação), pois seria uma janela única que a lei garantiria a isenção para os investidores. Caso ocorra tal situação, a RBR, sempre visando o melhor interesse do cotista e com diálogo aberto com eles, avaliará os produtos que a captação nas condições do mercado atuais traria efeitos positivos para os cotistas”, acrescenta Mahlmann.

Corrida por isenção é um erro para investidores

Segundo Bruno Meireles, professor de Ciências Contábeis da Universidade Brasil, a mudança para o bolso do investidor reduz, mas não elimina a competitividade dos FIIs.

“Um fundo que hoje rende 10% ao ano, líquidos, passaria a entregar cerca de 9,5% após o desconto de 5%. Ainda assim, esse retorno continua superior ao de um CDB que pague 10% brutos, pois esse título ficará sujeito à nova alíquota de 17,5%, resultando em pouco mais de 8% líquidos. Como cerca de 2,7 milhões de brasileiros possuem cotas de FIIs, muitos terão de recalibrar expectativas de renda, mas a classe segue atrativa em comparação com a maioria dos produtos de renda fixa”, avalia.

Ainda, diz Meireles, focar unicamente na isenção fiscal pode ser um erro estratégico. Ele alerta que o benefício tributário não deve ser o único critério na hora de decidir onde investir. “A análise mais importante continua sendo a fundamental: qual a qualidade do ativo e qual o cenário futuro esperado para ele.”

“É uma arbitragem temporal que faz sentido do ponto de vista tributário, mas não deve ignorar fundamentos. Além disso, o texto da MP ainda pode ser alterado no Congresso, então o cenário atual não é definitivo”, conclui Meireles.

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