A decisão do Ministério da Educação (MEC) de vetar a modalidade de ensino a distância (EAD) para cinco cursos de graduação — Direito, Psicologia, Enfermagem, Odontologia e Fisioterapia — deve impactar não apenas o setor educacional, mas também o mercado imobiliário, especialmente os fundos imobiliários (FIIs) com exposição a imóveis voltados ao ensino superior.
A medida, publicada no Diário Oficial da União, também traz novas restrições à expansão do EAD, sobretudo em graduações com forte componente prático, o que reforça a importância da estrutura física para a realização desses cursos.
O movimento é visto por gestores como um fator de valorização para imóveis adaptados às necessidades pedagógicas presenciais. Segundo Adriano Mantesso, head da área de Real Estate da Tivio Capital, a medida tende a valorizar imóveis físicos voltados à educação, que ainda enfrentam níveis de ocupação abaixo do período pré-pandemia.
“Imóveis ociosos ou subutilizados podem voltar a ser ocupados, aumentando sua importância para o operador de ensino e, consequentemente, valorizando o imóvel”, avalia Mantesso. “Embora o impacto não seja imediato, a tendência é de aquecimento gradual do setor, especialmente nos cursos que exigem infraestrutura prática e presencial.”
O analista compara o movimento ao que ocorreu nos Estados Unidos durante a pandemia, quando o segmento de Life Science — que integra escritórios, laboratórios e centros de pesquisa — atraiu investimentos mesmo diante do avanço do home office. “Essas atividades não podem ser realizadas remotamente com a mesma qualidade. Vejo o mesmo acontecendo aqui”, diz.
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Por exemplo, o RBVA11, fundo da Rio Bravo Investimentos, já avalia a consequências das medidas aos locatários. Parte do seu portfólio é ocupada por instituições de ensino da área da saúde — justamente as mais impactadas pela nova regulamentação. “O temor de que o avanço do EAD pudesse, ao longo dos anos, tornar o uso de imóveis físicos em educação obsoleto sempre esteve no radar de gestores e investidores”, afirma Alexandre Rodrigues, gestor do fundo e sócio da Rio Bravo.
Segundo ele, a avaliação dos ativos educacionais vai além da localização e da infraestrutura urbana: “Há uma análise profunda da operação, considerando os cursos ofertados, número de laboratórios e a adequação dos espaços às exigências do ensino presencial”.
Grande parte dos ativos foi incorporada ao portfólio do RBVA11 em 2019, ainda sob a estrutura do antigo fundo Rio Bravo Renda Educacional (RBED). Desde então, a gestora vem priorizando unidades voltadas a cursos com maior ticket médio, longa duração e baixa propensão à digitalização total — como medicina, odontologia e enfermagem.
“A nova regulamentação reforça a tese de que determinadas atividades de ensino não podem prescindir da vivência presencial, tanto pela necessidade de infraestrutura quanto pela dinâmica pedagógica”, complementa Alexandre.
Além do RBVA11, alguns fundos imobiliários já expostos a esse segmento podem se beneficiar dessa possível retomada. O HGRU11(Patria Renda Urbana), por exemplo, tem imóveis locados para instituições como IBMEC-RJ, Estácio-BA e São Judas-SP. Já o ZAGH11 (Zagros Multiestratégia) mantém ativos alugados para unidades da Estácio no Rio de Janeiro e colégios em seu portfólio.
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