A redução da vacância, o bom desempenho das lojas e a presença de ativos em regiões estratégicas são fatores que sustentam a visão positiva do HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) para o segmento de shoppings, aponta Alexandre Machado, gestor do fundo. Agora, o FII está de olho em cidades que se beneficiam da pujança do agronegócio.
“O Brasil Shopping começou o ano com vacância de 4,8%, contra 6,4% no ano anterior. Isso significa mais lojas gerando receita, o que reduz o custo do empreendedor com condomínio e tributos”, afirma Machado. A taxa de esforço — indicador que relaciona o custo do aluguel às vendas dos lojistas — também permanece saudável, reforçando a resiliência do setor.
Entre os vetores de crescimento destacados, está a recuperação gradual do fluxo de cinemas, ainda abaixo dos níveis pré-pandemia, mas com potencial de retomada a depender da oferta de novos filmes.
Porém, um ponto de atenção é a queda no fluxo de veículos, que recuou cerca de 3% no portfólio. “O uso de aplicativos de transporte e mudança de hábitos têm influenciado esse dado, mas por outro lado, a receita com estacionamento cresceu mais de 12%”, diz.
Na visão do gestor, o aumento do ticket médio ajuda a compensar a queda de fluxo, mas traz questionamentos sobre a elasticidade desse modelo. “Será que dá para seguir aumentando o valor indefinidamente acima da inflação? Acho que esse é um ponto de equilíbrio que precisamos observar”, pontua.
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HGBS11 mira São Paulo e cidades impulsionadas pelo agro
O HGBS11 tem concentrado esforços em regiões que considera mais resilientes e com maior potencial de valorização. “A gente vem focando na região Sudeste, especialmente São Paulo, e recentemente abrimos um braço para o Centro-Oeste, com cidades beneficiadas pelo agronegócio”, explica Machado.
Nesse sentido, o fundo já iniciou a reciclagem de portfólio, com a venda parcial da participação no outlet de Novo Hamburgo (RS) e a manutenção estratégica de ativos como o shopping Floripa — apesar de fora do foco geográfico principal, segue com forte desempenho impulsionado pelo turismo. Já em Cuiabá e Palmas, ativos locais têm mostrado crescimento acima da média, alavancados pela pujança econômica local.
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Potencial de dividendos extras?
Com quase duas décadas de histórico, o HGBS11 vem apostando na previsibilidade dos rendimentos como diferencial para o investidor. “Hoje estamos distribuindo um pouco acima do FFO, e o guidance é manter R$ 1,60 por cota até o fim do semestre. Ainda não temos operações novas anunciadas para o próximo, mas estamos atentos a oportunidades de reciclagem de portfólio”, destaca o gestor.
Segundo ele, a venda de ativos com lucro acumulado pode gerar dividendos adicionais no futuro. “Se decidirmos sair de algum ativo, boa parte tem lucro acroado, o que nos permite manter uma distribuição acima do FFO, sempre respeitando a regra de distribuir 95% do resultado”, afirma.
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