A gestora Alianza avalia a possibilidade de, no futuro, realizar um spin-off (cisão de ativos) do fundo de data centers atualmente alocado dentro do portfólio do ALZR11. Os ativos desse segmento estão concentrados no Alianza Digital Realty FII, um fundo fechado integralmente controlado pelo ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliaria).
A proposta é transformar essa estrutura em um fundo listado e negociado na B3, com foco exclusivo em data centers e voltado ao investidor de varejo — seria o primeiro com esse perfil no mercado brasileiro.
Atualmente, o fundo abriga dois ativos já operacionais, mas o plano da casa é aguardar o portfólio atingir ao menos quatro data centers para avalia-lo no mercado como uma nova opção dedicada ao segmento.
“Foi criada uma estrutura já pensando nisso, de que essa classe de ativo merece um fundo dedicado. Mas estamos construindo essa base primeiro, com mais ativos e diversificação”, disse Fábio Carvalho, sócio da Alianza, durante entrevista ao InfoMoney.
O movimento da gestora acompanha uma tendência observada no mercado internacional, especialmente nos Estados Unidos, onde os REITs (os FIIs americanos) já destinam uma fatia significativa de seu patrimônio aos setores de tecnologia. “Juntando torres de celular, empresas de fibra e data centers, isso já passa de 20% nos EUA”, afirmou Carvalho.
No Brasil, a Alianza já vinha monitorando o setor desde 2017, quando quase concluiu duas aquisições. Desde então, estruturou três operações, sendo duas dentro do ALZR11 e uma no fundo dedicado aos data centers, criado em parceria com um investidor institucional estrangeiro. “Hoje temos três ativos. E pretendemos ter mais. A gente quer, sim, ampliar a exposição nesse setor”, comenta o executivo.
Segundo ele, os data centers são a porta de entrada para investidores imobiliários que queiram se posicionar na economia digital. “É um jeito de a gente acessar esse mundo da inteligência artificial, da computação em nuvem e das empresas que vão ser cada vez mais digitais.”
Leia Mais: Data centers e healthcare ganham protagonismo nos REITs e redesenham setor
Contrato atípico e inquilino estável são trunfos do setor
Um dos atrativos apontados pela casa está na qualidade dos contratos. Todos os contratos firmados até aqui são atípicos, com prazos de 15 a 20 anos, o que garante previsibilidade e segurança jurídica para os investidores. E a fidelização dos inquilinos, segundo Carvalho, é ainda maior do que em segmentos tradicionalmente defensivos, como supermercados ou hospitais.
“O data center é talvez o ativo mais ‘travado’ que existe. O inquilino não quer sair por nada. O custo de reinstalação e migração de dados é altíssimo e envolve um processo técnico muito complexo. O aluguel, para eles, representa uma fração pequena do custo total, então não há incentivo econômico para mudar”, explicou.
O executivo comenta que a estrutura do setor no Brasil é dividida entre grandes usuários finais – como bancos, operadoras de cartão e empresas de tecnologia como Google e Microsoft – e empresas intermediárias, chamadas de operadores, como Scala, Equinix e Odata. Essas empresas constroem, operam e alugam a infraestrutura para os gigantes de tecnologia.
Neste contexto, a gestora tem preferido estruturar suas operações com essas intermediárias. “A gente é dono do imóvel e aluga para empresas como a Scala, que por sua vez tem contrato com os hyperscalers. Eles cuidam da operação e da manutenção, e garantem os níveis de disponibilidade exigidos pelos clientes.”
Leia Mais: “Só mentirosos compram no menor preço histórico”, diz Professor Mira sobre investir
Expansão depende de ambiente regulatório e tributário
A Alianza vê no Brasil um enorme potencial para se tornar um polo de data centers, graças à energia abundante, à estabilidade geológica e à ausência de desastres naturais. No entanto, a tributação sobre equipamentos e componentes eletrônicos ainda é vista como um entrave importante para a competitividade global do país.
“Você tem energia boa e barata, mas o recheio do data center – os chips, servidores, GPUs – custa de três a cinco vezes mais que a obra civil. E tudo é importado e altamente tributado. Isso torna o data center no Brasil mais caro que em outros lugares”, comenta Carvalho.
A esperança do setor está em um possível avanço de políticas públicas para reduzir essa carga tributária e facilitar a importação desses componentes, o que poderia destravar investimentos maiores e acelerar a expansão do mercado brasileiro.
Olhando para o futuro, Carvalho acredita que os data centers devem se consolidar como uma das principais categorias de ativos do mercado imobiliário.
“É uma questão de tempo para termos, no Brasil, um mercado de data centers bem movimentado e líquido. Lá fora, já tem mais transação de data center do que de shopping”, disse.
The post ALZR11: Conheça os planos da Alianza para a cisão de fundo de data centers appeared first on InfoMoney.
source https://www.infomoney.com.br/onde-investir/alianza-projeta-spin-off-de-fundo-de-data-centers-controlado-pelo-alzr11/
0 Comentários