Com a recente aquisição de portfólio logístico da RBR Asset, o fundo imobiliário XPLG11 ampliou sua presença em Extrema (MG), uma das regiões logísticas mais aquecidas do país.
Embora uma parcela menor dos imóveis adquiridos esteja localizada na cidade mineira, a estratégia chamou a atenção pela possibilidade de mudança no regime de incentivos fiscais após a aprovação da reforma tributária no Congresso Nacional.
Durante o Liga de FIIs, programa do InfoMoney, o gestor Pedro Carraz comentou que, apesar do impacto financeiro ser neutro no curtíssimo prazo, a aquisição traz valor estratégico ao fundo.
“Grande parte dos imóveis está em localizações logísticas privilegiadas. No caso de Extrema, temos vacância praticamente zerada e aluguéis entre R$ 27 e R$ 30 por metro quadrado”, afirmou.
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Segundo Carraz, a preocupação com o possível fim das isenções fiscais é compreensível, mas não representa uma ameaça estrutural. “Mesmo em um cenário de perda total dos benefícios, isso só deve ocorrer por volta de 2030. Mobilizar um centro de distribuição tem custos altos e exige planejamento. Não é algo que se faz de um dia para o outro”, enfatizou.
O gestor destacou ainda que Extrema se consolidou como um polo logístico importante por méritos próprios — proximidade entre São Paulo e Belo Horizonte, mão de obra qualificada e infraestrutura consolidada. “O galpão que acabamos de inaugurar em Extrema, o G200, foi 100% ocupado imediatamente, com grupos como SBF e ID Logistics. Isso mostra que a atratividade vai muito além da questão fiscal.”
Na visão da gestora, o máximo que pode ocorrer é uma renegociação pontual de valores de locação. “Se o inquilino deixar de contar com um benefício de ICMS, IBS ou CBS em seu DRE, ele pode tentar negociar condições com o locador, assim como com outros fornecedores. Talvez isso signifique uma redução de R$ 1, R$ 2 ou R$ 3 por metro quadrado, mas nada que comprometa o fundamento da região”, explicou Carraz.
Capital do E-commerce
Extrema (MG) se firmou como um dos principais polos logísticos do Brasil, sendo chamada de “capital do e-commerce”. A cidade, localizada a cerca de 110 km de São Paulo, atrai grandes varejistas e operadores logísticos graças à sua posição estratégica, infraestrutura eficiente e incentivos fiscais.
Segundo dados da SiiLA, entre 2017 e 2024, a área de galpões cresceu mais de 700%, passando de 140 mil m² para 1,1 milhão de m² — cerca de 42% do estoque logístico mineiro. O ICMS reduzido, entre 1,3% e 6%, é um dos principais atrativos para empresas que operam na região.
Confira a entrevista completa sobre o negócio envolvendo a XP Asset e a RBR Asset na edição desta semana do Liga de FIIs. O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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